Je staat op het punt iets te bouwen wat echt van jou is. Een tiny house.
▶Inhoudsopgave
Je eigen plek, klein en fijn. Maar je bent ondernemer. Je hebt een BV. En je vraagt je af: hoe werkt dat financieel?
Kan ik met mijn BV een hypotheek krijgen voor een tiny house? En hoe zit het dan met mijn loon, de DGA-regeling?
Het voelt als een doolhof van cijfers en regels. Geen zorgen. We gaan het stap voor stap uitzoeken, alsof we er samen aan tafel zitten met een bak koffie.
Want dat droomhuisje, die ga je realiseren.
De basis: je BV, je loon en de droom
Een tiny house kopen via je BV. Het klinkt logisch. Je BV heeft vermogen, jij bouwt iets voor jezelf.
Maar de belastingdienst kijkt streng. Zij scheiden zakelijk en privé scherp. Een tiny house is meestal een privébezit.
Je woont er zelf. Dus de BV kan niet zomaar 'even' een huis voor je kopen.
Dat zou een privé-opname zijn, met flinke belastingheffing als gevolg. Je moet het slim aanpakken. Het draait allemaal om je loon als DGA (Directeur-Grootaandeelhouder).
De belastingdienst eist een 'gebruikelijk loon'. Dit is het salaris dat je minimaal moet uitkeren aan jezelf. Waarom?
Omdat je anders geen inkomstenbelasting betaalt over je inkomen, maar alleen over je winst via de vennootschapsbelasting.
En dat mag niet. Je DGA-loon is de sleutel tot je hypotheek. Banken kijken namelijk naar je persoonlijke inkomen, niet naar de winst van je BV. Zonder een stabiel, voldoende hoog DGA-loon, geen hypotheek.
Stel, je wilt een tiny house van € 80.000 kopen. Je hebt € 20.000 eigen geld.
Je hebt dus € 60.000 nodig. De bank wil weten of jij dat maandelijks kunt dragen. Ze berekenen je maximale hypotheek op basis van je bruto jaarinkomen.
Als DGA is dat je salaris. En dat salaris moet je dus wel echt opnemen en belasting over betalen. Het is een afweging: hoeveel loon wil je jezelf uitkeren om je droom te financieren?
De hypotheekberekening: hoeveel kun je lenen?
De rekensom voor een hypotheek is redelijk standaard, ook voor een tiny house. De bank hanteert een maximum leenbedrag gebaseerd op een annuïteitenhypotheek.
Ze kijken naar je bruto jaarinkomen. Voor een tiny house is de looptijd vaak korter, bijvoorbeeld 15 of 20 jaar in plaats van 30 jaar. Dit kan je maandlasten beïnvloeden.
Een kortere looptijd betekent vaak een hogere maandlast, maar minder totale rente over de hele looptijd.
Laten we een voorbeeldrekening maken. Stel, je bent ondernemer en je DGA-loon is € 50.000 bruto per jaar. Je wilt een tiny house van € 85.000.
Je hebt € 15.000 eigen geld. Je hebt dus € 70.000 nodig.
De rente is op dit moment (eind 2024) rond de 4,5% voor een annuïteitenhypotheek.
De maximale hypotheek mag 100% van de woningwaarde zijn (bij energiezuinige woningen mag dit soms 106%, maar een tiny house is vaak niet 'standaard' energiezuinig volgens de NHG normen, dus houd het voorlopig op 100%). Met een inkomen van € 50.000 kun je ongeveer € 230.000 lenen (volgens de rekentools van 2024). Maar dat is voor een 'normaal' huis. Jij wilt maar € 70.000 lenen.
Dat is dus prima te doen. De bank zal wel kijken naar je lasten.
Heb je een sportabonnement van € 100? Dan mag je minder lenen. Elk beetje telt. Voor een tiny house van € 70.000 betaal je bij 4,5% rente en een looptijd van 20 jaar ongeveer € 440 per maand (aflossing + rente).
Dit is een schatting. De exacte rente hangt af van je persoonlijke situatie en de bank.
Een valkuil: de waarde van het tiny house. Een tiny house op een los perceel is vaak 'roerend'. De grond is de onderliggende waarde.
Koop je een tiny house op een huurperceel? Dan is het voor de bank lastiger.
Ze financieren namelijk minder graag iets wat niet vastzit aan de grond. Koop je het perceel erbij? Dan is het een normaal 'huis' en is de financiering makkelijker. Je betaalt dan overdrachtsbelasting over de grond (10,4% voor bedrijven, 2% voor particulieren, let op: als BV is het vaak 10,4% tenzij je het privé koopt!).
De DGA-truc: je loon optimaliseren voor de financiering
Hier wordt het interessant. Stel, je BV draait goed, maar je keert jezelf een laag loon uit om belasting te besparen.
Je wilt nu een hypotheek. De bank ziet een laag inkomen. Wat nu? Je kunt je DGA-loon tijdelijk verhogen. Dit heet een 'tijdelijke loonsverhoging'.
Je betaalt er wel belasting over, maar het verhoogt je maximale hypotheek aanzienlijk. Dit moet je wel een tijdje volhouden, meestal minimaal 3 tot 6 maanden, voordat de bank het meetelt.
Stel, je huidige loon is € 35.000. Daarmee kun je misschien net € 150.000 lenen.
Je tiny house kost € 85.000, inclusief kosten koper. Je hebt € 20.000 eigen geld. Je bent dus € 65.000 nodig.
Met € 35.000 inkomen is dat prima. Maar stel, je wilt meer speelruimte, of je hebt andere schulden.
Dan kun je je loon voor de vennootschapsbelasting verhogen naar € 50.000. Je betaalt er inkomstenbelasting over (ca. 36,97% tot € 75.624 in 2024), maar je BV betaalt minder vennootschapsbelasting (25,8% over winst boven € 200.000, 19% tot € 200.000).
Je betaalt dus meer belasting nu, maar je krijgt een hogere hypotheek. Een eenmalige actie.
De bank wil zien dat je dit loon structureel krijgt. Dus je moet het even een paar maanden op je loonstrook hebben staan.
Let op: de belastingdienst accepteert dit alleen als het 'gebruikelijk' is. Een extreme piek zonder reden kan als 'fictief loon' worden gezien.
Overleg dit met je boekhouder. Die kan een loonstroken opstellen die de bank accepteert. Een andere optie is dividend uitkeren. Je BV maakt winst.
Je keert dividend uit. Dat is belast met 26,9% box 2 belasting (in 2024).
Dit inkomen telt niet mee voor je maximale hypotheek. De bank kijkt alleen naar je loon (box 1).
Dus dividend is handig om je eigen geld te vergroten, maar niet om je leencapaciteit te verhogen. Gebruik je eigen geld om de hypotheek kleiner te maken. Dat scheelt weer in de maandlasten.
Hypotheekvormen en de rol van de BV
Welke hypotheekvorm kies je voor je tiny house? De annuïteitenhypotheek is het meest logisch. Je betaalt elke maand hetzelfde bedrag (rente + aflossing).
Aan het begin is het veel rente, later veel aflossing. Na 20 of 30 jaar is het huis van jou.
Voor een tiny house is een aflossingsvrije hypotheek vaak niet mogelijk. De waarde is te laag en de looptijd te kort.
Banken vinden dat te risicovol. Kun je een hypotheek afsluiten via je BV? In principe niet voor een privé-woning.
De BV mag geen geld lenen voor privé-bezit, tenzij je de rente aftrekt in je privé-aangifte (en dat mag niet voor een eigen woning).
De BV kan wel garant staan. Of de BV kan het perceel kopen en jij huurt het van je BV. Dat is complex. Je moet dan marktconforme huur vragen. De belastingdienst ziet dit als een constructie.
Het is vaak slanker om het persoonlijk te doen. Een andere constructie: de BV leent geld voor een bedrijfsmiddel, en jij leent dat geld weer van je BV.
Dit heet een onderhandse lening. Je betaalt dan rente aan je BV.
De BV mag de rente als kosten aftrekken. Jij mag de rente soms aftrekken (niet voor je eigen woning, tenzij je het gebruikt voor een 'vakantiehuis' dat je verhuurt). Dit is grijs gebied.
Zorg voor een waterdichte leningovereenkomst en een reële rente (minimaal de marktrente). Doe dit alleen met professionele hulp. De meest veilige weg: je sluit de hypotheek af in privé.
Je gebruikt je DGA-loon als inkomstenbron. Je eigen geld komt uit je BV (via dividend of loon).
Je tiny house is je prive-woning. Dit houdt de boel simpel.
Je hoeft geen constructies te bedenken die de belastingdienst misschien afkeurt. Je betaalt inkomstenbelasting over je loon, en je geniet van je huis.
Prijsindicaties: wat kost zo'n tiny house financiering?
Laten we de kosten op een rijtje zetten. We gaan uit van een tiny house inclusief installatie op een eigen stukje grond.
We nemen een voorbeeld van een middenklasse tiny house. Je hebt € 25.000 eigen geld.
Je hebt € 100.000 nodig. Je DGA-loon is € 50.000. De bank leent je € 100.000. Rente 4,5%. Looptijd 20 jaar.
- Aanschaf tiny house: € 65.000 - € 80.000 (bijv. model van 'Tiny House Nederland' of 'De Kleine Woning').
- Grond (500m²): € 40.000 - € 100.000 (afhankelijk van locatie). Laten we uitgaan van € 50.000.
- Installatie (fundering, nutsaansluitingen, vergunningen): € 10.000 - € 15.000.
- Totaal project: € 125.000.
Maandlast: ongeveer € 630. Dit is een schatting. De rente kan dalen of stijgen. Je betaalt ook nog eigenwoningforfait (0,5% van de WOZ-waarde) en onroerendezaakbelasting (OZB).
Reken op € 50-100 per maand extra. Vergeet de verzekeringen niet.
Je tiny house is een woning. Je hebt een opstalverzekering nodig.
Een tiny house is vaak mobiel. Sommige verzekeraars weigeren dit. Zoek naar verzekeraars die tiny houses verzekeren, zoals 'Aegon' of 'Nationale Nederlanden' (mits het vast staat).
De premie is afhankelijk van de waarde, rond € 15-25 per maand.
Een budget-tiny house (€ 40.000) op een huurperceel verandert de rekensom. Je leent € 40.000. Maandlast € 250. Maar je betaalt huur (€ 200-400).
Totale lasten zijn dus vergelijkbaar. Het voordeel is dat je minder eigen geld nodig hebt.
Het nadeel is dat je nooit eigenaar wordt van de grond. Kies je voor een tiny house op wielen?
Dan is het 'roerend'. De bank financiert dit vaak niet met een hypotheek. Dan is een persoonlijke lening of doorlopend krediet nodig. De rente is dan hoger, rond de 6-10%.
Praktische tips voor je financiering
Zorg dat je administratie op orde is. De bank wil je jaarcijfers van de afgelopen 3 jaar zien.
Zorg voor een sluitende balans. Heb je schulden in je BV?
Dat kan je persoonlijke leencapaciteit beïnvloeden. Los eventuele kleine schulden af voordat je de hypotheek aanvraagt. Begin op tijd. Het regelen van je DGA-loon, het zoeken naar een geschikte woning, de vergunningen...
Het kan maanden duren. Vraag een 'principe-verklaring' of een 'binding offer' bij de bank aan.
Dit geeft je zekerheid over wat je kunt lenen voordat je een huis koopt. Overleg met je boekhouder en een onafhankelijke hypotheekadviseur. Zij kennen de regels voor ondernemers. Vertel ze dat je een tiny house wilt.
Dit is geen standaard situatie. Een adviseur die tiny houses kent, is goud waard.
Hij of zij weet welke banken hier soepeler mee omgaan. Bijvoorbeeld, sommige banken financieren een tiny house op een los perceel wel, als het een 'bestendig woonadres' is. Tot slot: wees realistisch.
Een tiny house is goedkoper dan een gewoon huis, maar de financiering is niet standaard. Je zult creatief moeten zijn met je DGA-loon en eigen geld.
Het is een uitdaging, maar de vrijheid van je eigen plek is het waard. Zet die eerste stap, bel je boekhouder, en begin met rekenen. Je droomhuis wacht.