Wat is de middelingsregeling eigenlijk?
De middelingsregeling is een fiscale tool van de Belastingdienst. Het is bedoeld voor mensen met een inkomen dat sterk schommelt van jaar tot jaar.
▶Inhoudsopgave
Je werkt misschien als freelancer, zzp’er, of je hebt een oproepcontract. Je inkomen is niet elke € euro hetzelfde. Stel: in 2021 verdiende je €35.000.
In 2022 vloog je omhoog naar €55.000. En in 2023 zakte je terug naar €40.000.
De Belastingdienst kijkt naar elk jaar apart. In het hoge jaar betaal je enorm veel belasting. In de lage jaren minder. De regeling grijpt in.
Je mag je inkomen over drie aaneengesloten jaren middelen. Je telt de drie bedragen bij elkaar op en deelt door drie.
Je krijgt dan een gemiddeld inkomen. Dit gemiddelde inkomen telt als basis voor je belastingaangifte. Je belastingtarief wordt hierop aangepast. Dit zorgt vaak voor een flinke teruggave.
Waarom banken huiverig zijn (en hoe je ze overtuigt)
Een hypotheekverstrekker kijkt naar je inkomen van de afgelopen drie jaar. Ze nemen het laagste bedrag als basis. Waarom? Omdat ze zeker willen weten dat je de hypotheeklasten ook kunt betalen als het tegenzit.
Veel freelancers krijgen hierdoor een veel lagere hypotheek dan ze eigenlijk kunnen betalen.
Stel: je verdient €2.500 netto per maand, maar je hebt een slecht jaar van €1.800 gemiddeld. De bank ziet €1.800.
Je mag lenen voor een tiny house van €150.000, terwijl je budget €220.000 is. Dat is frustrerend. Je ziet je droomhuisje aan je neus voorbijgaan. De middelingsregeling helpt je hier niet direct mee.
De bank kijkt namelijk naar je *gebruikelijke* inkomen. De regeling zorgt voor een belastingvoordeel.
Dat geeft je financiële speelruimte. Je krijgt een flinke som geld terug van de Belastingdienst. Dat geld kun je inzetten als eigen vermogen. Dat maakt je hypotheekaanvraag plotseling veel sterker.
Je toont aan de bank dat je financieel gezond bent. Je hebt een buffer.
Je kunt je maandlasten betalen. Het middelingsvoordeel is je bewijsstuk van financiële stabiliteit.
Het is de kers op de taart die je hypotheek rond maakt.
De berekening: hoeveel hou je over?
Hoeveel geeft de Belastingdienst precies terug? Dat hangt af van je inkomen en de belastingtarieven.
Laten we een rekenvoorbeeld doen voor een tiny house freelancer. Stel je hebt deze inkomens over drie jaar:
- 2021: € 30.000
- 2022: € 50.000
- 2023: € 40.000 Zonder middeling betaal je in 2022 over €50.000 het hoge belastingtarief. Met middeling kijk je naar het gemiddelde: (30k + 50k + 40k) / 3 = €40.000 per jaar. In 2022 betaalde je over het deel boven €37.472 (tarief 2022) 49,5% belasting.
Als je had gemiddeld, had je over dat jaar minder belasting betaald. De Belastingdienst stuurt het verschil terug.
In dit geval gaat het al snel om een bedrag van €2.000 tot €4.000.
Dit bedrag is direct beschikbaar voor je tiny house. Het is geld dat je anders nooit had gezien. Zet het op een spaarrekening voor de aankoop. Of gebruik het voor de keuken of de installatie van zonnepanelen.
Stap-voor-stap: je voordeel claimen
Je kunt de regeling alleen toepassen na afloop van een jaar. Je kunt het dus niet gebruiken om je huidige inkomen te verhogen voor een lopende hypotheekaanvraag. Plan het slim. Timing is alles.
Stap 1: Verzamel je jaarcijfers Je hebt drie aangiftes nodig. Log in op Mijn Belastingdienst. Download de aanslagen van de drie betreffende jaren.
Check of je alle bewijzen hebt van je inkomsten (facturen, bankafschriften). Stap 2: Dien een verzoek in Je stuurt een brief naar de Belastingdienst.
Gebruik het formulier 'Verzoek om toepassing van de middelingsregeling'. Doe dit na het ontvangen van je aanslag over het laatste jaar. Je hebt hiervoor 5 jaar de tijd na het betalen van de belasting.
Stap 3: Wacht op de beschikking De Belastingdienst rekent het uit. Ze sturen een beschikking.
Hierop staat het bedrag dat je terugkrijgt. Dit proces duurt vaak enkele maanden.
Stap 4: Plan je tiny house aankoop Zodra het geld op je rekening staat, kun je het inzetten. Gebruik het als eigen vermogen voor je hypotheek. Dit verlaagt je maandlasten aanzienlijk. Of betaal er direct een deel van je tiny house mee af.
Prijzen en kosten: de impact op je tiny house budget
Een tiny house kost tussen de €50.000 en €120.000. Afhankelijk van grootte, luxe en of je hem zelf bouwt.
Je eigen vermogen is cruciaal. Banken financieren vaak maximaal 100% van de woningwaarde.
Kosten koper en overdracht moet je zelf betalen. Stel je krijgt door middeling €3.500 terug. Dat is een directe besparing. Zonder deze regeling had je dit bedrag extra moeten lenen.
Tegen 4% rente betaal je daarover €140 per jaar. Over 10 jaar is dat €1.400 die je bespaart.
Het is ook een buffer voor onverwachte kosten. Een tiny house heeft onderhoud nodig. De wateraansluiting moet misschien verplaatst worden. Zonnepanelen vereisen investering.
Dat geld van de Belastingdienst is je veiligheidsnet. Vergeet de kosten voor de adviseur niet.
Een financieel adviseur die je helpt met de hypotheek kost geld (€2.000 - €3.000).
Je middelingsvoordeel kan deze kosten dekken. Zo start je je tiny house avontuur schuldenvrij.
Praktische tips voor de tiny house financier
1. Houd je administratie strak bij. Als freelancer is dit goud waard.
Gebruik software als Moneybird of Exact Online. Zorg dat je elke maand je facturen verstuurt en betalingen verwerkt. Dit maakt het middelen veel makkelijker.
2. Denk aan je partner. Heb je een partner met een vast inkomen? Dat helpt enorm.
Banken kijken naar het totaalplaatje. De middeling helpt jouw deel te stabiliseren.
Samen kom je veel verder. 3. Zoek een hypotheekverstrekker die freelancers snapt. Niet elke bank is hetzelfde. Sommige geldverstrekkers hebben speciale regelingen voor flexwerkers. Ze kijken naar je gemiddelde inkomen over drie jaar.
Of ze tellen je marge mee. Vraag hier naar. 4.
Gebruik het geld slim. Investeer je teruggave in je tiny house. Koop goede isolatie. Dat bespaart je later weer geld op je energierekening. Of betaal de grondkosten.
Elk stukje eigen vermogen maakt je onafhankelijker. 5. Wees realistisch over je inkomsten. Een slecht jaar kan altijd gebeuren.
Zorg dat je altijd een buffer houdt van minimaal 3 maanden lasten. Een tiny house is goedkoper, maar je hebt nog steeds kosten. Flexibiliteit is je grootste kracht, maar ook je grootste risico.