Tiny house eigenwoningforfait: bijtelling voor box 1 bij permanente bewoning

Je droomt van een tiny house, een minimalistisch leven met minder spullen en meer vrijheid. Je ziet jezelf al wonen in die compacte, slimme ruimte.

Maar dan kom je de term ‘eigenwoningforfait’ tegen. En meteen rijzen de vragen.

Is dat niet iets voor de grote, dure huizen? Moet jij, als eigenaar van een tiny house die misschien op een aanhanger staat, ook belasting betalen alsof je in een villa woont? Het antwoord is niet altijd even simpel, maar het is cruciaal om te snappen.

Je wilt geen vervelende verrassingen van de Belastingdienst. Dit artikel legt je exact uit hoe het zit, zodat je met een gerust hart je tiny house avontuur kunt starten.

Wat is dat eigenwoningforfait eigenlijk?

Stel je voor dat je een huis bezit. Volgens de Belastingdienst levert dat je een voordeel op, zelfs als je er nog nooit een huurder in hebt gehad. Je woont er immers zelf, zonder huur te betalen.

Dat denkbeeldige voordeel noemen ze het ‘eigenwoningforfait’. Het is een bedrag dat je bij je inkomen in box 1 telt.

Dit is je belastbare inkomen uit werk en wonen. Het doel? De belastingheffing eerlijk verdelen tussen mensen die een huis kopen en mensen die huren.

Huren is immers aftrekbaar, kopen is dat niet direct. Het forfait is een soort vergoeding voor dat belastingvoordeel dat huiseigenaren hebben. Het percentage van het forfait hangt af van de WOZ-waarde van je woning.

De WOZ-waarde is de Waardering Onroerende Zaken, een schatting van de marktwaarde van je huis.

Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger het forfait. In 2024 is het percentage 0,35% voor een woning met een WOZ-waarde tot €75.000. Daarna loopt het op tot 2,35% voor huizen met een WOZ-waarde boven de €1.280.000. Je betaalt dus niet over de volle WOZ-waarde belasting, maar over een klein percentage daarvan.

Het is een bedrag dat je optelt bij je inkomen, waardoor je uiteindelijk meer belasting betaalt. Het is een van die dingen die gewoon bij het wonen in eigen huis horen.

Hoe zit dit nu precies bij een tiny house?

Hier wordt het interessant. De Belastingdienst kijkt naar ‘woningen’ en die zijn meestal ‘onroerend’.

Een tiny house is lang niet altijd onroerend. Veel tiny houses staan op een trailer, een onderstel met wielen. Ze zijn verplaatsbaar.

Officieel zijn ze dan geen woning, maar een ‘roerende zaak’. De regels voor eigenwoningforfait gelden alleen voor onroerende zaken. Als jouw tiny house dus een roerende zaak is, hoef je geen eigenwoningforfait te betalen.

Dat scheelt direct een hoop stress en geld. Je bent dan dus geen eigenaar van een onroerende woning voor de belasting. Maar het hangt er dus heel erg vanaf hoe je tiny house is gebouwd en waar het staat. Staat je tiny house vastgeschroefd op een fundering?

Is het een permanente structuur die niet meer verplaatst kan worden zonder grote schade?

Dan ziet de Belastingdienst het al snel als een onroerende zaak. Zelfs als het ooit op een trailer is gebouwd.

De manier van installeren bepaalt de status. Ook als je tiny house vaststaat op een stukje grond dat je huurt, kan het gezien worden als onroerend. Dit is het grijs gebied waar veel tiny house bewoners mee worstelen. Het is de cruciale vraag: is het een huis of een voertuig?

De kern van de zaak: roerend versus onroerend

De Belastingdienst maakt onderscheid op basis van een paar duidelijke criteria. Het gaat erom of je het object ‘zonder beschadiging of verlies van zijn wezenlijke functie’ kunt verplaatsen.

Een tiny house op wielen is in principe gemaakt om te verplaatsen. Als het huisje op een dieplader kan, is het roerend. Maar als er een fundering onder is gemaakt, zoals een betonplaat of schroefpalen, en de woning is hierop vastgezet, dan is het onroerend.

Ook de aan- en afvoer van water, gas en elektra speelt een rol.

Wanneer dit vast is aangesloten op een netwerk, lijkt het meer op een permanente woning. Stel, je koopt een tiny house van een bedrijf als De Tiny House Fabriek of Veldhuis Tiny Houses. Deze huizen zijn vaak gebouwd op een trailer.

Ze zijn bedoeld om mobiel te blijven. Als je ze zo op je perceel plaatst, zonder ze vast te zetten, ben je in het voordeel.

Je behandelt het dan als een voertuig. Je mag hem dan ook niet zomaar overal neerzetten.

Je hebt nog steeds te maken met gemeentelijke regels. Maar voor de Belastingdienst is de status duidelijker: het is roerend goed, dus geen eigenwoningforfait. Je vermijdt hiermee een lastige discussie.

De valkuil: de ‘permanente bewoning’

Het is een veelgehoorde angst: “Ik wil er permanent wonen, dus het is een woning.” Dat is niet per se waar. De Belastingdienst kijkt naar de feitelijke situatie, niet naar je intentie.

Je kunt prima permanent wonen in een roerend object. Denk aan mensen die op een boot wonen.

Die wonen ook permanent op een roerend object. Het feit dat je er je hoofdverblijf van maakt, maakt het niet direct onroerend. Het blijft een kwestie van verplaatsbaarheid.

Toch is de kans op een discussie groter als je er permanent woont. De Belastingdienst kan gaan kijken of je het huisje niet stiekem hebt ‘vastgezet’ om de regels te ontduiken.

Als je buren en de gemeente je zien als een vast onderdeel van de straat, kan dat ook meespelen. Het is dus zaak om alles roerend te houden. Geen vaste fundering, geen permanente aansluitingen die niet makkelijk te verwijderen zijn. Blijf communiceren met de gemeente over de status van je woning.

Zij bepalen of permanente bewoning mag, de Belastingdienst bepaalt of het onroerend is. Twee verschillende dingen.

Een concrete situatie: het perceel

Je kunt je tiny house ook op eigen grond zetten. Dan wordt het ingewikkelder. Stel, je koopt een stukje grond en plaatst je tiny house erop.

Als je het huisje vastmaakt aan de grond, bijvoorbeeld met ankers of een fundering, dan wordt het onroerend. Het gaat op in het perceel.

Dan ben je wel eigenaar van een onroerende zaak en moet je eigenwoningforfait betalen. De WOZ-waarde wordt dan vastgesteld over het geheel: grond plus huis. Dit kan een behoorlijk bedrag zijn.

Zelfs als je tiny house maar €50.000 kost, kan de grond eromheen een hoge WOZ-waarde hebben. De oplossing is om je tiny house niet te integreren.

Laat het letterlijk ‘los’ staan. Zorg dat het technisch nog steeds verplaatsbaar is, ook al doe je dat in de praktijk nooit.

Gebruik een tijdelijke fundering zoals schroefpalen die je er makkelijk weer uit kunt draaien. Of een simpele betontegels waar het huis op staat. Zo houd je de scheiding tussen ‘grond’ en ‘huis’ duidelijk.

De grond is onroerend, het huis is roerend. De Belastingdienst mag dan hopen op forfait over de grond, maar niet over het huis. En dat scheelt.

Wat als je het huis wél onroerend maakt?

Stel je besluit het wél te doen. Je bouwt een vast tiny house, met een fundering, en je meldt het als je hoofdverblijf. Dan ben je een woningbezitter voor de Belastingdienst.

Je moet dan het eigenwoningforfait betalen. Maar er is goed nieuws: je mag de rente van je eventuele hypotheek aftrekken.

Veel tiny house bouwers financieren hun huis met een persoonlijke lening of door eigen geld. Als je een lening hebt die gebruikt wordt voor de aanschaf of bouw van je woning, is de rente aftrekbaar.

Dit heet de ‘hypotheekrenteaftrek’. Je moet dan wel voldoen aan de ‘eigenwoningreserve’. Dit is een regeling die voorkomt dat je telkens opnieuw rente aftrekt voor een nieuw huis zonder de overwaarde van je vorige huis te gebruiken.

Als je voor het eerst een huis koopt, is dit meestal geen probleem.

Je mag de rente aftrekken over een lening tot het bedrag dat je voor de woning betaalt. De rente over een lening tot €50.000 is dus aftrekbaar. Dit verlaagt je belastbare inkomen. Je moet het eigenwoningforfait betalen, maar je krijgt een deel terug via de renteaftrek.

Soms compenseert dit elkaar grotendeels. Een ander groot verschil is de WOZ-waarde.

De WOZ-waarde van een tiny house

Een normaal huis wordt geschat op basis van vergelijkbare huizen in de buurt.

Een tiny house is uniek. Er is weinig vergelijkingsmateriaal. De gemeente moet de WOZ-waarde vaststellen.

Dit kan een discussiepunt zijn. Ze kunnen de waarde te hoog inschatten. De kosten van het tiny house, plus de waarde van de grond, leiden tot een bepaalde WOZ-waarde.

Stel, je tiny house kost €60.000 en de grond is €20.000 waard.

De WOZ-waarde kan dan op €80.000 worden vastgesteld. Met een WOZ-waarde van €80.000 betaal je 0,35% eigenwoningforfait.

Dat is €280 per jaar. Op het eerste gezicht lijkt dit mee te vallen. Maar tel dit op bij je andere vaste lasten.

Het is een extra kostenpost die je normaal niet hebt. Bovendien kan de WOZ-waarde elk jaar stijgen.

Als de grond in prijs stijgt, of als er in de buurt duurdere huizen worden gebouwd, gaat je WOZ-waarde omhoog. En dus ook je eigenwoningforfait. Dit is een factor die je niet volledig onder controle hebt.

Praktische tips voor jouw tiny house toekomst

Het draait allemaal om de juiste keuzes maken vóór je begint. Je wilt voorkomen dat je later voor verrassingen komt te staan.

De Belastingdienst is geen instantie die je zomaar even belt voor een persoonlijk adviesgesprek. Je moet zelf de juiste stappen zetten. Zorg dat je vanaf het begin de juiste status hebt.

Dit bespaart je een hoop gedoe en geld op de lange termijn. Het is een kwestie van slim plannen.

• Overleg met de gemeente: Vraag vooraf of permanente bewoning in jouw tiny house is toegestaan. Dit is los van de belasting, maar wel essentieel. Vraag ook of ze je tiny house zien als een ‘woning’ of als een ‘tijdelijke verblijfsruimte’.
• Hou het mobiel: Kies bij voorkeur voor een tiny house op een trailer. Zorg dat de aansluitingen voor water en elektra makkelijk te koppelen en ontkoppelen zijn. Geen vaste leidingen in de grond.
• Documenteer alles: Zorg dat je facturen en bouwtekeningen bewaart waarop duidelijk de trailer en de verplaatsbaarheid staan. Dit is je bewijsmateriaal als de Belastingdienst vraagtekens zet.
• Splits het perceel: Als je grond koopt, overweeg dan om de grond en het huisje apart te financieren. De grond is onroerend, het huisje roerend. Dit schept duidelijkheid.
• Check de hypotheekmogelijkheden: Bespreek met een financieel adviseur of je een lening voor een roerend object kunt aftrekken. De regels zijn hier streng in. Soms is een persoonlijke lening de enige optie.

Uiteindelijk is het een afweging. Wil je de ultieme flexibiliteit en geen belastingzorgen?

Kies voor een roerend tiny house. Ben je van plan eeuwig op één plek te blijven en wil je de hypotheekrente aftrekken? Dan kan een onroerend tiny house een optie zijn. Weeg de voordelen (belastingaftrek) af tegen de nadelen (eigenwoningforfait, WOZ-waarde, minder flexibiliteit).

Zo maak je de keuze die bij jouw droom past, zonder dat de Belastingdienst die droom in de weg staat. Je bent nu goed voorbereid om de volgende stap te zetten.