Hypotheek voor THOW: kan een bank een lening geven op tiny house op wielen?

Een tiny house op wielen, een THOW, kopen zonder eigen geld? Dat is de droom van veel starters en minimalistisch ingestelde mensen.

Maar de realiteit is hard: een gewone hypotheek krijg je voor een THOW niet zomaar. Banken kijken naar vastgoed, niet naar een caravan op wielen. Toch is er een weg vooruit, maar die ligt niet bij de traditionele hypotheekverstrekker zoals ING of ABN AMRO.

Je moet creatief zijn en vaak buiten de gebaande paden treden. Dit is jouw gids om je THOW-droom financieel haalbaar te maken.

Waarom banken vaak 'nee' zeggen tegen een THOW

Stel je voor: je staat bij de bank. Je vraagt geld voor een huis dat op wielen staat.

De eerste reactie is bijna altijd afwijzend. Waarom? Omdat een THOW in de ogen van de wet en de bank vaak niet als 'vastgoed' telt. Het is een verplaatsbaar object, meestal geclassificeerd als caravan of recreatiewoning.

De meeste hypotheekverstrekkers eisen dat het onderpand (het huis) vastzit aan een stuk grond.

Een THOW kan weggereden worden. Dat maakt het risico voor de bank te groot. Bovendien voldoet een THOW zelden aan het Bouwbesluit dat geldt voor reguliere woningen.

Denk aan minimale plafondhoogtes en specifieke isolatienormen. Er is nog een ding: de waardeontwikkeling.

Een gewoon huis stijgt vaak in waarde. Een THOW op een tijdelijk perceel met een vergunning voor bijvoorbeeld 5 jaar?

Dat is voor een bank een stuk minder zeker. Zij willen hun geld terug als je de lening niet meer kunt betalen. Een verplaatsbaar huis is lastig te veilen. Toch is het niet onmogelijk.

Het hangt af van de constructie van de THOW en de grond waarop hij komt te staan. Als je een THOW koopt die vastgeschroefd wordt op een fundering, en je koopt de grond in eigen beheer, verandert het verhaal. Dan lijkt het meer op een 'normaal' huis.

De kern van de zaak: WA of WOZ?

De werking van financiering voor een THOW draait om één ding: classificatie. Is het een 'roerende zaak' of een 'onroerende zaak'? Een gewone hypotheek is alleen mogelijk voor onroerende zaken.

Als je THOW op een trailer staat (met kenteken), is het roerend.

Dan krijg je geen hypotheek. Wil je wel een lening?

Dan moet de THOW 'vast' komen te staan. Dit betekent dat de wielen verwijderd worden of dat de woning op een vaste fundering wordt geplaatst. In dat geval kan de gemeente het object gaan zien als een woning.

De WOZ-waarde wordt dan bepalend. De WOZ (Wet Waardering Onroerende Zaken) is de waarde die de gemeente geeft aan je huis.

Als je THOW als woning wordt gekwalificeerd, krijgt het een WOZ-waarde. Met een WOZ-waarde op zak, en een stuk grond in eigendom, wordt de bank ineens een stuk vriendelijker. Ze kunnen dan een normale hypotheek verstrekken, vaak met een NHG (Nationale Hypotheek Garantie) als de totale lening onder de €405.000 blijft (in 2024). Let op: dit is niet standaard.

Veel gemeentes hebben beleid dat een THOW alleen mag functioneren als 'tijdelijke woning' op een bestemmingsplan 'agrarisch' of 'recreatie'. In die gevallen krijg je geen WOZ-waarde en dus geen gewone hypotheek. Dan moet je kijken naar andere financieringsvormen.

De alternatieve financieringen voor een THOW op wielen

Als de bank 'nee' zegt, zijn er gelukkig andere opties. Veel THOW-bewoners financieren hun woning anders.

Dit zijn de meest gangbare methoden voor een THOW die op wielen blijft staan (of op een tijdelijke onderstelling). 1. De persoonlijke lening:
Dit is de meest gebruikte optie voor THOWs op een trailer. Banken zoals Nationale-Nederlanden of LeasePlan Bank bieden persoonlijke leningen aan tot ongeveer €75.000.

Dit bedrag dekt vaak de bouw van een kleine THOW. Het nadeel?

De rente is hoger dan bij een hypotheek (rond de 6-10% in 2024) en de looptijd is korter (max 10 jaar). Je maandlasten zijn dus hoger. 2. De groene lening:
Is je THOW extreem duurzaam (volledig off-grid, zonnepanelen, composttoilet)?

Soms kom je in aanmerking voor een speciale duurzaamheidslening via de gemeente of het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). De rentes zijn laag, soms zelfs 0%.

Check bij je gemeente of ze deze regeling hebben voor tiny houses. 3.

Leasen of huren met koopoptie:
Steeds meer bedrijven, zoals Tiny House Nederland of De Tiny House Winkel, bieden leaseconstructies aan. Je betaalt maandelijks voor de THOW, vaak inclusief plaatsing. Na een aantal jaar kun je de woning kopen. Dit is ideaal als je nu nog geen eigen geld hebt, maar wel een hoog maandelijks inkomen. 4.

Crowdfunding of familie:
De 'vrienden en familie'-lening. Dit is informeel. Je leent geld van je oom of tante en stelt een contract op. Dit is vaak de goedkoopste optie, maar zorg altijd voor een juridisch waterdicht contract om relatieproblemen te voorkomen.

Prijsindicaties: wat kost een THOW financiering?

Om je een beeld te geven: de financiering hangt samen met de aanschafprijs van de THOW. De markt voor tiny houses op wielen varieert sterk. We splitsen het op in drie categorieën.

Budget THOW (€25.000 - €50.000):
Dit zijn vaak zelfbouwprojecten of eenvoudige modellen van kleine bouwers zoals Boxy of Woonwaagen.

Financiering gebeurt meestal via een persoonlijke lening. Stel je leent €40.000 over 10 jaar tegen 7% rente.

Je betaalt ongeveer €467 per maand. Dit is exclusief de kosten voor de grond of het camperkenteken. Middenklasse THOW (€50.000 - €85.000):
Professionele bouwers zoals Buiksloterham Tiny Houses of De Eenvoud vallen hier. Deze huizen hebben vaak al een vaststaande fundering of een speciale vergunning.

Hier wordt vaak gekeken naar een combinatie van eigen geld en een groene lening of een tweede hypotheek op een bestaande woning (overwaarde). Premium THOW (€85.000 - €150.000+):
Luxe uitvoeringen van merken als Temperatio of maatwerk.

Voor deze bedragen is een persoonlijke lening vaak te duur. Hier is een 'vastgoedconstructie' nodig: de THOW wordt vastgezet op een kavel met een fundering, waardoor het een woning wordt en een normale hypotheek mogelijk is. De totale maandlasten (inclusief grond) kunnen dan uitkomen op €1000 - €1300 per maand bij een annuïteitenhypotheek. Let op de bijkomende kosten:
Vergeet niet de kosten voor het camperkenteken (circa €150 per jaar) en de verzekering. Een opstalverzekering voor een THOW op wielen is vaak duurder of moeilijker te vinden. Verzekeraars zoals Unigarant hebben speciale polissen voor tiny houses, maar check de kleine lettertjes.

Stappenplan: hoe regel je de financiering?

Het proces is anders dan bij een normaal huis. Volg deze stappen om teleurstellingen te voorkomen. Stap 1: Bepaal je classificatie
Ga eerst naar de gemeente. Vraag niet alleen om een vergunning, maar vraag specifiek: "Wordt deze THOW gezien als woning of als recreatiewoning?" En: "Kan ik een WOZ-waarde krijgen?" Als het antwoord ja is op beide, is een normale hypotheek mogelijk.

Als het antwoord nee is, moet je naar stap 2. Stap 2: Kies de juiste bouwer
Kies een bouwer die bekend is met financieringsvraagstukken.

Vraag bij Living Nomad of De Tiny House Bouwer na of ze werken met leaseconstructies of partners die een persoonlijke lening faciliteren. Sommige bouwers kunnen de THOW als 'opbouw op chassis' leveren, wat de financiering versoepelt. Stap 3: Bereken je leencapaciteit
Gebruik de rekentool van de Consumentenbond voor een persoonlijke lening.

Tel bij je maximale maandlasten altijd de kosten voor de grond (huur of koop) en verzekeringen op. Een THOW op wielen is vaak goedkoper in aanschaf, maar duurder in maandelijkse lasten door de hogere rente. Stap 4: Dien de aanvraag in
Bij een persoonlijke lening is dit snel geregeld. Binnen 24 uur heb je een offerte.

Bij een hypotheek duurt dit langer (4-6 weken). Zorg dat je bouwtekeningen en een begroting van de bouwer klaarligt.

De bank wil zien waar ze geld aan uitgeven.

Veelgemaakte fouten bij financiering van een THOW

Veel starters lopen vast door onwetendheid. Dit zijn de valkuilen die je moet vermijden.

Fout 1: Alleen kijken naar de aanschafprijs
Een THOW van €40.000 lijkt goedkoop. Maar zonder grond sta je op straat.

Huur van een kavel kost al snel €300 - €600 per maand. Tel dit op bij je lening, en je bent vaak duurder uit dan een sociale huurwoning. Bereken altijd de totale maandlasten (TCO). Fout 2: Vergeten dat een THOW afschrijft
Een stenen huis is een investering. Een THOW op wielen is een voertuig.

Het verliest waarde, net als een auto. Als je na 5 jaar wilt verkopen, krijg je waarschijnlijk minder terug dan je hebt geleend.

Zorg voor een buffer voor deze waardevermindering. Fout 3: De verkeerde verzekering afsluiten
Een normale opstalverzekering dekt geen THOWs op wielen. Sluit een speciale caravan- of recreatiewoningverzekering af. Doe je dit niet, en er ontstaat brand?

Dan keert de verzekering niets uit. Check dit dus voordat je de financiering rondmaakt.

Fout 4: De vergunning vergeten
Je kunt geen lening krijgen voor een huis dat illegaal staat.

Zorg dat de vergunning rond is voordat je de bouw start. Banken en leningverstrekkers eisen een vergunning of een ontheffing van de gemeente. Zonder papieren, geen geld.

Conclusie: kies wat bij jou past

Financieren is maatwerk. Is je THOW een op wielen en blijft dat zo?

Kies dan voor een persoonlijke lening of lease. Is het je droom om vast te wonen op een eigen stukje grond? Zet de THOW vast en ga voor een hypotheek. De markt verandert snel.

Gemeentes worden steeds creatiever met tijdelijke vergunningen. Banken volgen langzaam. Blijf daarom altijd in gesprek met een onafhankelijke financieel adviseur die tiny houses kent.

Zij zien mogelijkheden die jij misschien over het hoofd ziet. Met de juiste voorbereiding is jouw THOW-droom gewoon haalbaar.

Het vraagt creativiteit, maar dat past perfect bij de tiny house mentaliteit. Begin vandaag nog met rekenen en stap naar de gemeente. De vrijheid wacht.