Bestemmingsplan Goes tiny house: welke percelen zijn toegestaan?

Je staat te popelen om je tiny house te bouwen in Goes, maar de gemeente zegt: “Wacht even, wat is je bestemmingsplan?” Het is een bekend verhaal. Je hebt een prachtig ontwerp, misschien zelfs al een bouwpakket op het oog, maar dan begint het papierwerk.

In Goes, net als in de rest van Zeeland, zijn de regels rondom tijdelijke woningen en tiny houses de afgelopen jaren flink veranderd.

Het is niet meer zo simpel als een stukje grond kopen en je huisje erop zetten. De vraag is niet alleen of het mag, maar óók waar het mag en voor hoelang. De realiteit is dat de gemeente Goes een specifiek beleid heeft ontwikkeld voor tijdelijke woningbouw, wat vaak van toepassing is op tiny houses.

Ze willen graag meewerken aan de woningnood, maar ze willen ook niet dat het landschap vol staat met chaotische bouwsels. Dus, welke percelen zijn er nu echt toegestaan? Laten we dat samen uitzoeken, zonder dat we verdwalen in ambtelijke taal.

De basis: wat zegt het bestemmingsplan over tiny houses?

In Goes is het bestemmingsplan de baas. Een tiny house valt in de meeste gevallen onder de noemer ‘tijdelijke woning’ (categorie 2 of 3 volgens de Wet ruimtelijke ordening).

Dit betekent dat je niet zomaar een permanent huis bouwt. Je bouwt iets dat tijdelijk mag staan, meestal voor 10 tot 15 jaar.

De gemeente Goes onderscheidt drie categorieën voor tijdelijke woningen. Jouw tiny house moet in één van deze categorieën passen om een vergunning te krijgen. Het gaat hier om de regels voor de fysieke verschijning en de plek. Een tiny house op wielen (THOW) wordt vaak gezien als een caravan of kampeermiddel.

Mag je die zomaar neerzetten? Meestal niet. Om het legaal te maken, moet je het vaak vastkoppelen aan de infrastructuur (water, elektra, riool).

De kern van het verhaal is: zonder een bestemmingsplan dat ‘wonen’ of ‘tijdelijk wonen’ toestaat, mag je er niet wonen. Punt uit. Je kunt wel een vergunning aanvragen voor een bouwwerk zonder vergunning, maar voor een tiny house met woonfunctie is dat zelden het geval. Je moet dus op zoek naar een perceel waar ‘wonen’ in het bestemmingsplan staat.

Welke percelen zijn toegestaan in Goes?

De gemeente Goes heeft een aantal gebieden aangewezen waar tijdelijke woningen mogelijk zijn. Dit zijn vaak plekken waar de nood hoog is of waar ruimte is voor experimenten.

Een veelgehoorde optie is het zogenaamde ‘tijdelijk wonen’ op voormalige landbouwgronden of braakliggende terreinen die wachten op ontwikkeling.

Specifiek voor Goes zijn er locaties bekend gemaakt in het kader van de ‘Woningbouwimpuls’ en lokale initiatieven. Zo zijn er in de kern Kloetinge en in de directe omgeving van Goes al pilotprojecten geweest. Deze locaties zijn vaak ingericht met tijdelijke nutsvoorzieningen.

Een perceel dat nu nog agrarisch is (bestemming ‘Agrarisch’), mag je niet zomaar bebouwen met een tiny house voor permanente bewoning. De gemeente Goes hanteert strikte criteria voor de inpassing. Je tiny house moet passen in het landschap. Dat betekent geen felle kleuren, geen opvallende daken en geen rommelige indeling.

De meeste toegestane percelen liggen buiten de kern, maar binnen de bebouwde kom is het vaak lastiger vanwege ruimtegebrek.

Een perceel kopen in de polder bij Goes is dus geen garantie voor een vergunning.

De 3 categorieën tijdelijke woningen in Goes

Om te weten of jouw perceel geschikt is, moet je weten in welke categorie je valt.

1. Categorie 1 (Spoedlocaties): Dit zijn plekken waar echt een tekort is, vaak voor specifieke doelgroepen zoals starters of spoedzoekers. Hier mag een tiny house vaak maar 5 jaar blijven staan. De eisen aan het uiterlijk zijn streng; het moet er ‘netjes’ uitzien.
2. Categorie 2 (Overige locaties): Dit zijn plekken waar tijdelijke woningbouw is toegestaan voor 10 tot 15 jaar. Dit is de meest voorkomende categorie voor tiny houses in de gemeente Goes. Je mag hier vaak alleen wonen als je bent ingeschreven bij de gemeente.
3. Categorie 3 (Proeftuinen/innovatie): Dit zijn experimentele locaties. Hier mogen soms afwijkende ontwerpen staan, maar de regels zijn vaak complexer. Je hebt hier te maken met extra voorwaarden, zoals een sluitende exploitatie of een verplichte huurconstructie.

De gemeente Goes werkt met drie klassen voor tijdelijke woningbouw. Dit bepaalt hoe lang je mag blijven en hoe je huis eruit moet zien. Voor tiny houses op wielen (THOW’s) geldt vaak dat ze alleen in categorie 2 vallen als ze een fundering krijgen. Een huisje op wielen dat losstaat, valt vaak onder recreatie. En recreatie mag meestal niet permanent bewoond worden.

De kosten van een perceel en vergunning in Goes

De prijs van een perceel in de gemeente Goes varieert enorm. In de directe omgeving van Goes (zoals in ’s-Gravenpolder of Kwadendamme) betaal je voor een kleine kavel (100m2 tot 200m2) tussen de €75.000 en €150.000.

Dit is vaak grond die al bestemd is voor woningbouw. Voor tijdelijke locaties (vaak pachtgrond of grond in eigendom van de gemeente) zijn de kosten lager.

Je betaalt hier vaak een vergoeding per jaar (erfpacht of huur), variërend van €2.000 tot €5.000 per jaar, afhankelijk van de grootte en de locatie. Dit is vaak voordeliger dan kopen, maar je bouwt geen vermogen op. Vergeet de vergunningskosten niet. Een omgevingsvergunning voor een tiny house kost in Goes ongeveer €500 tot €1.500, afhankelijk van de complexiteit.

Als je een constructeur nodig hebt of een externe adviseur om je aanvraag op te stellen, kunnen de kosten oplopen tot €3.000.

Daarnaast zijn er kosten voor nutsvoorzieningen. Aansluiting op het elektranet kost al snel €1.000, en een tijdelijke wateraansluiting nog eens €500. Riool is vaak het duurst; een tijdelijke aansluiting kan €2.000 tot €4.000 kosten.

Stap-voor-stap: Hoe regel je een perceel in Goes?

Het proces om een legaal perceel te bemachtigen in Goes vereist planning. Je kunt niet zomaar ergens aankloppen.

Volg deze stappen om teleurstellingen te voorkomen. Stap 1: Check het bestemmingsplan online.
Ga naar het Omgevingsloket van de gemeente Goes. Vul het adres in van het perceel dat je op het oog hebt. Kijk naar de functiecode.

Staat er ‘Wonen’ of ‘Tijdelijk wonen’? Zo niet, en het is agrarisch of bedrijvig, dan is de kans op een vergunning nihil zonder bestemmingsplanwijziging (wat jaren duurt en duur is). Stap 2: Dien een pre-overleg in.
Voor €150 tot €300 kun je bij de gemeente een pre-overleg aanvragen.

Leg je idee voor: “Ik wil een tiny house van 30m2 op perceel X.” De gemeente geeft dan een indicatie of het haalbaar is. Dit is essentieel. Zij weten precies welke bouwlocaties zijn aangewezen voor tijdelijke woningbouw. Stap 3: Vind een geschikte bouwer.
Niet alle tiny houses zijn geschikt voor de regels in Goes. Je hebt een bouwer nodig die constructieberekeningen kan leveren.

Populaire bouwers in Zeeland zijn Zeeland Tiny Houses (lokale kennis) of De Tiny House Fabriek. Zij weten wat de gemeente eist qua isolatie (EPC-waarde) en brandveiligheid. Stap 4: Dien de vergunning in.
Zodra je een positief pre-overleg hebt en weet welke percelen zijn toegestaan, dien je de aanvraag in.

Reken op een doorlooptijd van 8 tot 12 weken. Zorg dat je bouwtekeningen en een constructieberekening meestuurt.

Vergelijking: Kopen vs. Pachten in Goes

Wil je een perceel kopen of pachten? Controleer altijd het lokale bestemmingsplan voor tiny houses; in de gemeente Goes is pachten vaak de enige optie voor tijdelijke locaties.

Kopen is vaak alleen mogelijk op reguliere bouwgrond, wat veel duurder is. Kopen (eigendom):
Dit geeft zekerheid. Je mag er alles mee doen (mits het bestemmingsplan het toestaat). De prijs per m2 in Goes ligt tussen de €75 en €150.

Voor een tiny house-perceel van 200m2 ben je dus minimaal €15.000 kwijt (exclusief kosten koper). Nadeel: je zit vast aan de grond.

Verplaatsen is geen optie. Pachten/Erfpacht:
Dit is vaak goedkoper op korte termijn.

Je betaalt een jaarlijkse canon. In Goes liggen deze tarieven voor tijdelijke kavels tussen de €2.000 en €4.500 per jaar. Het grote voordeel is flexibiliteit. Als de gemeente na 10 jaar de grond nodig heeft voor woningbouw, vertrek je (vaak met een vergoeding).

Het nadeel is dat je geen vermogen opbouwt en je soms beperkingen hebt in wat je mag bouwen. De vergelijking:
Voor een starter die twijfelt of tiny house leven iets is, is pachten vaak slimmer. Voor iemand die zeker weet dat dit de toekomst is en wil investeren in een vaste plek, is kopen op een bestemde locatie de moeite waard. In Goes zie je dat pachten vaker voorkomt bij initiatieven zoals ‘De Kavelwinkel’ of specifieke projectontwikkelaars.

Aanbevelingen per budget en gebruik

Je budget en woonwens bepalen welk perceel je moet zoeken in Goes.

Budget: Laag (tot €100.000 inclusief huis en grond)
Kies voor pachten. Zoek naar een tijdelijke kavel via de gemeente of via specifieke tiny house initiatieven. Een perceel van 150m2 pachten voor €3.000 per jaar houdt je maandlasten laag.

Kies voor een eenvoudig bouwpakket van Little Barn of een tweedehands tiny house. Dit past binnen je budget.

Budget: Midden (€100.000 - €200.000)
Je kunt kijken naar een klein perceel kopen in de directe omgeving van Goes, bijvoorbeeld in de buitengebieden van Kloetinge of Wilhelminadorp.

Let op: hier zijn de percelen vaak groter (minimaal 400m2). Je zult dus meer grond kopen dan je nodig hebt. Een optie is om met een groepje mensen een groter perceel te kopen en op te delen (collectief particulier opdrachtgeverschap). Gebruik: Permanente woning voor één persoon/koppel
Zoek naar een perceel in een categorie 2-locatie van de gemeente. Deze zijn ingericht voor permanente bewoning voor 10-15 jaar.

Zorg dat je tiny house voldoet aan het Bouwbesluit (minimale isolatie, ventilatie). Bouwers zoals Ecobuild leveren huizen die hier vaak al op getest zijn. Gebruik: Tijdelijke woning (overbrugging)
Kies voor een perceel met een short-stay bestemming.

Dit zijn vaak plekken dichter bij de stad Goes zelf. Je betaalt hier vaak iets meer voor de grond, maar je bent verzekerd van een plekje dichtbij voorzieningen. Let op: short-stay mag vaak niet permanent bewoond worden door ingeschrevenen bij de gemeente. Check dit altijd.

Veelgemaakte fouten bij het zoeken naar een perceel

Veel mensen die een tiny house willen in Goes, lopen tegen de lamp door simpele fouten. De meest voorkomende is het kopen van grond zonder bestemmingsplancheck.

Je koopt een prachtig stukje Zeeuwse grond, maar de bestemming is ‘agrarisch met waarden’. Dat betekent: wonen mag niet, ook niet in een tiny house. Een andere fout is het overschatten van de regels voor ‘recreatie’.

Mensen kopen een perceel met bestemming ‘recreatie’ en denken dat ze er permanent mogen wonen omdat het een huisje is.

In Goes is permanente bewoning op een recreatieperceel verboden. De handhaving is streng; je kunt een last onder dwangsom krijgen of gedwongen worden te vertrekken. Verder vergeten veel mensen de nutsvoorzieningen. Een perceel zonder aansluiting op elektra en water is in Goes vaak niet geschikt voor een tiny house vergunning.

De gemeente eist een sluitende waterhuishouding. Zorg dat je bij de gemeente navraagt of er een tijdelijke aansluiting mogelijk is voordat je het perceel vastlegt.

Conclusie: Waar moet je beginnen?

De gemeente Goes is geen onmogelijke vesting voor tiny houses, maar het vereist voorbereiding.

De meest realistische optie voor de meeste mensen is een tijdelijke kavel via de gemeente of een projectontwikkelaar. Deze locaties zijn al ingericht en hebben een bestemmingsplan dat ‘tijdelijk wonen’ toestaat. Start met een pre-overleg bij de gemeente Goes. Leg je idee voor en vraag naar de huidige locaties voor categorie 2 woningen.

Daarnaast is het slim om contact op te nemen met lokale initiatieven zoals de ‘Tiny House Zeeland’ Facebookgroep. Hier delen mensen ervaringen over beschikbare percelen en vergunningen in de regio.

Onthoud: een tiny house is een lifestyle, maar in Goes is het ook een juridisch traject.

Zorg dat je de regels kent voordat je je spaargeld investeert in een stukje Zeeuwse grond. Met de juiste voorbereiding sta je straks misschien wel met je huisje aan de rand van de Oosterschelde.