Bestemmingsplan Eersel tiny house: welke percelen zijn toegestaan?

Een tiny house bouwen in Eersel? Het klinkt als een droom: wakker worden tussen de Brabantse weilanden, je eigen plekje creëren zonder een hypotheek van drie ton.

Maar voordat je begint met timmeren of een bestaand huisje bestelt, is er één ding dat je eerst moet regelen: het bestemmingsplan.

Zonder de juiste papieren staat je tiny house straks illegaal op een perceel waar het niet mag staan. Dat wil je niet. Gelukkig is Eersel een gemeente die openstaat voor tiny houses, maar er zijn duidelijke regels. Laten we samen uitzoeken welke percelen in Eersel geschikt zijn voor jouw droomhuis.

Wat het bestemmingsplan Eersel voor je tiny house betekent

Een bestemmingsplan is eigenlijk de handleiding voor een stuk grond. Het zegt wat je er mag bouwen, hoe groot dat mag zijn en voor wie.

Voor tiny houses zijn er twee scenario’s: of je bouwt op een bestaand erf (tussen bestaande huizen), of je zoekt een los stukje grond.

In Eersel is de gemeente druk bezig met de Omgevingsvisie 2040. Dit betekent dat ze steeds meer openstaan voor kleine woningen, vooral als oplossing voor de woningnood. De meeste reguliere woonpercelen in Eersel zijn bedoeld voor ‘normale’ huizen.

Een tiny house past daar vaak niet in omdat het onder de bouwvlakgrenzen valt. Je kunt niet zomaar op een akker gaan staan. De gemeente Eersel maakt onderscheid tussen wonen op een bestaand erf (agrarisch of dorps) en wonen op een nieuw te ontwikkelen woongebied. Voor dat laatste is vaak een ruimtelijke procedure nodig.

De belangrijkste vraag die je je moet stellen: is je tiny house een recreatiewoning of een hoofdwoning?

In Eersel mag je over het algemeen niet permanent wonen in een recreatiewoning tenzij het bestemmingsplan dit expliciet toestaat. Veel tiny house liefhebbers kiezen daarom voor de optie ‘tijdelijke bewoning’ of een woonbestemming via een mantelzorgwoning of bouwperceel.

De 3 belangrijkste criteria voor een perceel in Eersel

Voordat je een stuk grond koopt of huurt, moet je deze drie dingen checken. Doe je dit niet, dan loop je het risico dat je investering in rook opgaat.

• Bestemmingsplan en bouwvlak: Is er een bouwvlak aanwezig? Een tiny house mag vaak alleen in het bouwvlak van een bestaande woning worden geplaatst. Buiten het bouwvlak mag je in principe niets bouwen. In Eersel zijn er percelen buiten de komgrens (agrarische gebieden) waar wonen alleen is toegestaan als het bedrijfsmatig is (boerderij). Een los tiny house zonder agrarische bestemming is daar vaak niet toegestaan.
• Parapluplan of tijdelijke wet: Eersel heeft soms een ‘parapluplan’ voor tijdelijke woningen. Dit is een regeling die het makkelijker maakt om tijdelijk te wonen (bijvoorbeeld voor starters). Check bij de gemeente of er op dit moment een dergelijke regeling loopt voor jouw gewenste locatie. Dit is vaak je beste vriend.
• Water en bodem: Eersel ligt in een gebied met waterwingebieden (veenweidegebied). Sommige gronden zijn beschermd. Je mag daar niet bouwen vanwege bodemdaling of waterkwaliteit. Altijd checken bij de gemeente of de grond bouwrijp is en geen beperkingen kent.

Specifieke locaties in Eersel: waar kun je wonen?

De gemeente Eersel bestaat uit de kernen Eersel, Duizel, Steensel en Wintelre.

Elke kern heeft zijn eigen dynamiek. In de kern Eersel zelf is het lastig om een los perceel te vinden voor een tiny house. De meeste grond is al ingevuld met bestaande woningen. De gouden tip? Kijk naar percelen achter bestaande huizen.

Als er een achtertuin van 400m2 of meer is, en de bestemming is ‘wonen’, mag je vaak een bijbehorende woning (een tiny house) bouwen. Dit heet ‘binnen het bouwvlak blijven’.

De gemeente Eersel is hier soepeler in geworden sinds 2023, mits het straatbeeld niet verstoord wordt.

In de kernen Duizel, Steensel en Wintelre is meer ruimte. Hier zie je vaker agrarische percelen te koop staan. Let op: een stuk weiland kopen voor € 50.000 lijkt een koopje, maar als de bestemming ‘Agrarisch’ is en er geen woning mogelijk is, mag je er niet wonen.

Je kunt wel een mantelzorgwoning aanvragen als je zorg nodig hebt voor een bewoner van het hoofdgebouw, maar dat is een specifieke constructie. Een populaire optie in Eersel is de ‘woonboerderij’ splitsen.

Als je een oude boerderij koopt met veel grond, kun je soms een deel van de grond splitsen voor een tiny house. Dit vereist een bestemmingsplanwijziging of een omgevingsvergunning. De gemeente Eersel is hier positief over als het past binnen de structuurvisie (bijvoorbeeld voor starters).

Producten & Bouwers: 3 opties voor Eersel

Als je een perceel hebt gevonden, heb je een huis nodig. In Eersel en omgeving zijn er een aantal bouwers die slimme oplossingen bieden die passen binnen de regelgeving.

1. Tiny House Bouwer Brabant (Luxe Mobiel)

Deze bouwer maakt tiny houses op een chassis (verrijdbaar). Dit is vaak een voordeel in Eersel, omdat de gemeente het soms ziet als ‘verplaatsbare objecten’ in plaats van permanente bouw. Dit maakt de vergunningprocedure vaak soepeler.

• Prijs: Vanaf € 45.000 (basis) tot € 85.000 (luxe uitvoering met zonnepanelen).
• Voordelen: Snel te plaatsen, verplaatsbaar, vaak geen fundering nodig (afhankelijk van grond). Goede isolatie (RC 5.0+).
• Nadelen: Een chassis kan roesten bij hoge grondwaterstand (Eersel heeft kleigrond). De hoogte is vaak beperkt (max 4 meter).

2. Stijlvol Wonen (Houtskeletbouw)

Voor wie vast wil wonen. Deze bouwers uit regio Eindhoven/Eersel bouwen tiny houses als echte huizen.

• Prijs: Vanaf € 60.000 tot € 120.000.
• Voordelen: Ziet eruit als een vast huis, zeer goede isolatie, waardoor je voldoet aan de nieuwste energienormen. Waardevermeerdering voor de grond.
• Nadelen: Zwaarder, heeft een fundering nodig (schroefpalen of beton), langere levertijd (3-6 maanden).

3. De MiniBouwer (Budget & Compact)

Ze gebruiken houtskeletbouw, wat licht is maar stevig. Voor de echte minimalist. Deze bouwers leveren supercompacte huisjes (20-30m2). Ideaal voor mantelzorg of als ‘tijdelijke woning’.

• Prijs: Vanaf € 25.000 tot € 40.000.
• Voordelen: Extreem goedkoop, licht van gewicht, past op bijna elke oprit.
• Nadelen: Weinig bergruimte, vaak minder luxe afwerking, geschikter voor tijdelijk gebruik dan permanent wonen.

Vergelijking: Welk type huis past bij jouw perceel?

Je hebt nu drie opties. De keuze hangt af van de bouwregels voor jouw grond die de gemeente Eersel hanteert.

Verplaatsbaar tiny house (Tiny House Bouwer Brabant):
Dit is de beste optie als je grond huurt of een tijdelijke vergunning hebt. Als de gemeente Eersel moeilijk doet over ‘bouwen’, is een verplaatsbaar huis vaak de oplossing.

Het voelt avontuurlijk en flexibel. Je kunt het soms verplaatsen als de regels veranderen. Vast tiny house (Stijlvol Wonen):
Kies dit als je een eigen perceel koopt met woonbestemming of een bouwvlak. Dit is een investering voor het leven. Het voelt als een echt huis en heeft meer waarde.

In Eersel is dit de beste optie voor de lange termijn, maar de vergunningprocedure is strenger.

Je moet voldoen aan het Bouwbesluit. Compacte woning (De MiniBouwer):
Dit is de budgetkeuze. Handig als je alleen woont of als mantelzorgwoning naast je ouders. In Eersel wordt dit vaak geaccepteerd als het niet te lang opvalt.

Het nadeel is de beperkte ruimte. Voor een stel of gezin is dit te klein.

Aanbeveling per budget en gebruik in Eersel

Wil je in Eersel wonen? Hier is mijn advies op basis van je situatie. Budget (€ 25.000 - € 40.000):
Kies voor een compacte woning van De MiniBouwer. Plaats deze op een erf van familie of vrienden (met hun toestemming en een vergunning voor bijbehorende bouw).

Dit is de goedkoopste manier om in Eersel te wonen zonder meteen een stuk grond te kopen. Midden (€ 45.000 - € 70.000):
Kies voor een verplaatsbaar tiny house van Tiny House Bouwer Brabant.

Dit is de meest flexibele optie. Je kunt vaak terecht op percelen die geschikt zijn voor ‘tijdelijke bewoning’ of op kleine stukjes grond die niet geschikt zijn voor grote huizen.

Controleer hiervoor altijd de toegestane locaties in het bestemmingsplan. Let wel op de grondwaterstand; zorg voor een goede drainage. Premium (€ 70.000+):
Kies voor een vast tiny house van Stijlvol Wonen. Dit is de optie voor als je een stuk grond koopt (bijvoorbeeld een splitsing van een woonerf). Dit is de meest comfortabele optie voor permanent wonen en voldoet aan alle eisen van de gemeente Eersel voor een hoofdwoning.

Waar je het best kunt kopen in Eersel

Je hebt nu een idee van wat voor huis je wilt, maar waar vind je de grond? De gemeente Eersel verkoopt zelf zelden grond voor tiny houses.

Je zult zelf op zoek moeten. De beste plekken zijn: Voor de aanschaf van het huis zelf: ga langs bij de bouwers. In Brabant is het gebruikelijk dat je het huis zelf komt bekijken.

1. Funda: Zoek op ‘woonboerderij’ of ‘bouwgrond’ in Eersel, Duizel, Wintelre. Kijk niet alleen naar de vraagprijs, maar download het bestemmingsplan direct. Zoek naar ‘Maximaal bouwvlak’.
2. Lokale makelaars: Maak een afspraak met een makelaar in Eersel (bijvoorbeeld van den Heuvel of Van der Sande). Vertel ze duidelijk dat je zoekt naar een perceel voor een tiny house of bijbehorende woning. Zij weten vaak als eerste van boeren die een stukje grond willen verkopen.
3. Particuliere grond: Kijk rond in de weilanden rondom Steensel. Soms verkopen particulieren een stukje weiland. Let op: dit is vaak agrarische grond. Vraag bij de gemeente Eersel altijd een ‘principeverzoek’ aan voordat je iets koopt. Dit kost ongeveer € 300,- maar bespaart je een miskoop van tienduizenden euro’s.

Plan een dagje in om de drie bouwers te bezoeken. Voel aan de materialen, kijk naar de indeling en vraag naar hun ervaringen met de gemeente Eersel.

Zij hebben vaak al contacten liggen.

Veelgemaakte fouten bij het kopen van een perceel in Eersel

Veel starters op de woningmarkt in Eersel maken dezelfde fouten. Zorg dat jij dat niet doet. Fout 1: Grond kopen zonder vergunningcheck.
Je ziet een mooi stuk weiland voor € 60.000. Je koopt het. Vervolgens blijkt dat de bestemming ‘Agrarisch’ is en er geen woning mogelijk is.

Je staat met lege handen.
Oplossing: Teken nooit zonder de ontbindende voorwaarde ‘vergunning voor wonen’.

Of beter: vraag eerst een pre-overleg aan bij de gemeente en check het bestemmingsplan voor jouw perceel. Fout 2: Denken dat een tiny house geen vergunning nodig heeft.
Veel mensen denken: “Het is maar een huisje op wielen, dat mag wel.” In Eersel mag je een tiny house op wielen alleen stallen als het niet permanent bewoond wordt (recreatie). Voor permanente bewoning is een vergunning nodig, ook als het op wielen staat.
Oplossing: Ga altijd in gesprek met de gemeente.

Leg je plannen voor. Fout 3: Te weinig budget voor aansluitingen.
Je koopt een stuk grond zonder aansluitingen. Je moet zelf een put boren, zonnepanelen leggen en een septic tank plaatsen. Dit kost al snel € 15.000 extra.
Oplossing: Bereken de totaalprijs: Grond + Huis + Aansluitingen (stroom, water, riool).

Kies bij voorkeur een perceel dat al aansluitingen heeft (een oud huis dat gesloopt wordt). Fout 4: De buren vergeten.
In Eersel hechten ze veel waarde aan de sociale structuur.

Zomaar een huis plaatsen dat op de erfgrens staat of het uitzicht belemmert, leidt tot bezwaren.
Oplossing: Praat met de buren voordat je de vergunning aanvraagt. Leg uit wat je wilt bouwen. Een goed gesprek voorkomt een bezwaarprocedure.

Conclusie: Jouw stappenplan voor Eersel

Eersel is een prachtige gemeente om een tiny house te bouwen, maar het vereist voorbereiding. De tijd dat je zomaar ergens kon staan is voorbij.

De gemeente wil regie houden over de ruimte. Wil je slagen? Volg dan deze volgorde: Met deze informatie ben je er klaar voor. Ga aan de slag, maar onthoud: regel eerst het papierwerk, dan komt de bouw vanzelf. Veel succes met het realiseren van je tiny house droom in Eersel!

1. Defineer je budget: Weet hoeveel je kunt uitgeven aan grond + huis (minimaal € 80.000 voor een volwaardige woning met grond).
2. Zoek een perceel: Focus op bestaande erven in Eersel of Steensel. Een los weiland is zelden geschikt.
3. Vraag een pre-overleg aan: Dit is de allerbelangrijkste stap. Vraag bij de gemeente Eersel na of jouw plan kansrijk is.
4. Kies je bouwer: Bezoek de bouwers. Kies voor kwaliteit boven kwantiteit, vooral als het om isolatie gaat.