Bestemmingsplan Dijk en Waard tiny house: welke percelen zijn toegestaan?

Droom je van een tiny house in de gemeente Dijk en Waard? Goed idee, maar er is een cruciale hobbel te nemen: het bestemmingsplan.

Het antwoord op de vraag 'mag dit wel?' zit niet in een algemene regel, maar in de specifieke kaders die de gemeente heeft vastgesteld.

Het gaat hierbij niet over tiny houses op wielen, maar over tiny houses als vastgoed. De gemeente Dijk en Waard heeft een proeflocatie ingericht, en dat is je beste startpunt. Deze gids helpt je navigeren door de regelgeving.

We kijken naar de officiële proeflocatie, de algemene regels voor vergunningen en wat dit betekent voor jouw perceelkeuze. Dit is geen juridisch advies, maar een praktische vertaling van de regels naar jouw zoektocht.

De proeflocatie: je veiligste havens

De gemeente Dijk en Waard heeft een proef gestart met vijf tiny houses.

Deze staan op een speciaal ingericht terrein aan de Van Oldenbarneveltlaan in Broek op Langedijk. Dit is dé plek waar de gemeente actief meewerkt.

Als je hier een plekje kunt bemachtigen, heb je de grootste slagingskans. De proef duurt tien jaar. Na die tijd wordt geëvalueerd. Het idee is dat deze vorm van wonen een oplossing kan bieden voor specifieke doelgroepen, zoals starters.

De locatie is ingericht met vijf percelen. Elk perceel is ongeveer 100 m² groot.

De kosten voor het perceel bedragen ongeveer €450 per maand, inclusief gas, water, elektra en riool. Dit is een huurconstructie, geen koop. De tiny houses zelf zijn eigendom van de bewoners.

De keuze voor de bewoners van de proeflocatie is gemaakt door een loting. Als er plekken vrijkomen, volgt waarschijnlijk een nieuwe selectieronde.

Houd de website van de gemeente Dijk en Waard dus goed in de gaten.

Dit is de enige manier om zeker te zijn van een plek waar de gemeente volledig achter staat.

Regelgeving buiten de proeflocatie: de hinderlijke waarheid

Wat als je buiten de proeflocatie wilt bouwen? Dan wordt het een stuk ingewikkelder. De gemeente Dijk en Waard heeft geen algemene regel die zegt: "Op deze percelen mag een tiny house".

Je zult een omgevingsvergunning moeten aanvragen. Dit is een complex en duur traject.

De belangrijkste horde is het bestemmingsplan. Elk stukje grond in Nederland heeft een bestemming, bijvoorbeeld 'wonen', 'agrarisch' of 'bedrijf'.

Een tiny house wordt vaak gezien als een 'bouwwerk' en valt daardoor onder de regels voor woningbouw. Je perceel moet dus de bestemming 'wonen' hebben. Maar zelfs dan zijn er regels over de grootte van het huis, de maximale hoogte en de afstand tot de erfgrens.

Veel kleine percelen in de polder hebben een agrarische bestemming. Daar mag je in principe geen woning op bouwen.

De gemeente is hier streng in, vooral om leegstand en verpaupering van boerderijen te voorkomen. Een tiny house op een weiland is dus vaak geen optie. Je loopt het risico op een last onder dwangsom: je huis moet dan worden verwijderd. Een andere valkuil is de 'tijdelijke' status.

Veel tiny houses staan op een trailer. De gedachte is dan: "Het is tijdelijk, dus geen vergunning nodig".

Dit klopt vaak niet. Als het huisje langer dan een bepaalde tijd (meestal 3 tot 6 maanden) op dezelfde plek staat, en het is niet bedoeld om te verplaatsen, dan is het volgens de wet een vast bouwwerk.

De gemeente kan handhavend optreden.

Hoe vind je een geschikt perceel?

Als je serieus wilt wonen in een tiny house in Dijk en Waard, zijn er drie haalbare routes.

De eerste en beste is de proeflocatie. De tweede is een bestaand perceel kopen met een bestemming 'wonen' en een bestaande woning die je sloopt en vervangt door een tiny house. Dit is vaak de duurste optie, maar wel de meest zekere. De derde optie is pachten of huren van grond van de gemeente of een particulier.

Dit is vaak informeler. Je sluit een huurovereenkomst voor bijvoorbeeld vijf of tien jaar.

De gemeente is hier soms toe bereid, bijvoorbeeld op braakliggende gronden die tijdelijk een bestemming krijgen.

Dit is geen recht, maar een gunst. Je zult met een goed plan moeten komen. Wat je absoluut moet vermijden: zomaar ergens neerstrijken.

Ook al staat er niets op een stukje grasland, dat betekent niet dat het mag. De gemeente Dijk en Waard heeft een afdeling Toezicht en Handhaving die actief op zoek gaat naar illegale bewoning.

Het is een kleine gemeente; iedereen kent elkaar. Een anoniem plekje bestaat hier niet.

De kosten van vergunningen en procedures

Als je een perceel hebt gevonden en een vergunning moet aanvragen, reken dan op serieuze kosten.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning (ja, een tiny house telt als woning) kost al snel tussen de €2.000 en €5.000, afhankelijk van de complexiteit. Dit zijn leges, kosten voor een architect en een constructeur. Daarbovenop komt de kosten voor de grond. In Dijk en Waard zijn percelen schaars.

Een kleine bouwkavel van 200 m² kost al gauw €150.000 tot €250.000. Dat maakt de droom voor veel mensen onhaalbaar.

De proeflocatie is met €450 per maand dus een stuk voordeliger, maar je bouwt niets op.

Een veelgemaakte fout is het overschatten van de eigen bouwkunde. Een tiny house bouwen is één ding, het voldoen aan de bouwtechnische eisen (EPC-waarde, fundering, brandveiligheid) is iets anders. De gemeente eist een bouwtekening die is goedgekeurd door een expert.

Zonder die papieren geen vergunning. Reken op minimaal €10.000 extra voor de benodigde documenten en adviseurs.

Vergelijking: Proeflocatie vs. Particulier perceel

Laten we de twee belangrijkste opties naast elkaar leggen. Dit helpt je beslissen welke route bij jou past.

Proeflocatie Dijk en Waard:
Dit is de 'zachte landing'. Je huurt een perceel voor €450 per maand. Net als bij het bestemmingsplan voor tiny house percelen moet je huisje wel voldoen aan de eisen van de proef (meestal maximaal 50 m² en een maximale hoogte). Je bouwt dit huisje zelf.

De gemeente zit op de eerste rij en helpt waar kan. De procedure is versneld.

Voordeel: Weining juridisch gedoe, lage maandlasten, community-gevoel.
Nadeel: Je bouwt op andermans grond, geen zekerheid na 10 jaar, beperkte grootte van het huis.
Geschikt voor: Starters, alleenstaanden, avonturiers die het tiny house-leven willen proberen zonder meteen een ton te investeren.

Particulier perceel (kopen):
Dit is de 'harde landing'. Je koopt een stuk grond. Je bent vrij om te bouwen wat je wilt, mits dit binnen de lokale regels voor tiny houses past.

Je bouwt een tiny house dat vaak iets groter is (tot 70-80 m²) en van steviger materiaal. Het is echt van jou. Voordeel: Eigenaar van grond en huis, meer woonruimte, geen verhuizing na x jaar.
Nadeel: Hoge aanschafkosten grond, dure en langdurige vergunningsprocedure, alle risico's zijn voor jou.
Geschikt voor: Mensen met eigen geld, stellen die willen settelen, mensen die zekerheid willen.

Aanbeveling per budget en gebruik

Ben je starter of alleenstaand?
Kies voor de proeflocatie. Het is de goedkoopste manier om te zien of tiny house-wonen bij je past.

Je investeert ongeveer €40.000 - €60.000 in het huisje zelf. Als het na drie jaar niets is, kun je het huisje verkopen en verhuizen.

Je zit niet vast aan een dure grondpositie. Ben je een stel of gezin?
Dan is de proeflocatie waarschijnlijk te klein. Je zult moeten kijken naar een eigen perceel. Zoek naar kavels in de polder die te koop staan en al een bestemming 'wonen' hebben.

Verwacht een totale investering vanaf €200.000 (grond + huis). Je zult een architect nodig hebben om het plan draagkrachtig te maken bij de gemeente. Zoek je een investering?
Koop een stukje grond met een bestemmingsplan dat toestaat dat er een woning op mag. Zelfs als je er geen tiny house op bouwt, is de grond een investering. De druk op woningbouw in de Randstad is hoog. Grond wordt schaars. Als de bestemming ooit verandert, of de regels versoepelen, ben je de winnaar.

Waar te beginnen met zoeken?

De beste plek om te beginnen is de website van de gemeente Dijk en Waard. Zoek op 'tiny house proef' of bekijk de mogelijkheden voor een geschikt perceel in de regio.

Hier vind je de meest actuele informatie over de proeflocatie en eventuele wachtlijsten.

Voor particuliere percelen kijk je op Funda. Gebruik filters op 'bouwgrond' en kijk kritisch naar de bestemmingsplaninformatie die bij de advertentie zit. Doe dit altijd zelf.

Vertrouw niet blind op de makelaar. Download het bestemmingsplan en kijk of er geschreven staat over 'woningen'.

Zoek naar de termen 'maximaal bouwvlak' en 'maximale goothoogte'. Twijfel je of een specifiek perceel geschikt is? Vraag een pre-overleg aan bij de gemeente. Dit kost vaak niets of een klein bedrag.

Je stuurt je idee op en de gemeente geeft aan of ze kansrijk is.

Dit voorkomt dat je grond koopt die je niet mag gebruiken. Zo ga je verstandig van start met je tiny house avontuur in Dijk en Waard.